Các phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành

Định giá đất là gì?

Định giá đất là quá trình ước tính giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích sử dụng cụ thể và tại một thời điểm xác định. Quy trình này thường liên quan đến việc xác định giá trị đất dựa trên các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng và điều kiện thị trường hiện tại. Trong thực tế, việc định giá đất thường do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là các bên liên quan sẽ thỏa thuận về giá cả dựa trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán.” Tuy nhiên, giá trị định giá phải phù hợp với giá cả thị trường để đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong giao dịch.

Các phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành

Định giá đất là một quá trình quan trọng nhằm ước tính giá trị của quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ, với mục đích cụ thể và tại một thời điểm nhất định. Quá trình này đòi hỏi việc xác định giá trị đất dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm vị trí của thửa đất, mục đích sử dụng dự kiến và các điều kiện thị trường hiện tại. Các yếu tố như sự phát triển hạ tầng xung quanh, tiện ích công cộng, và tình trạng pháp lý của đất đều ảnh hưởng đến giá trị định giá.

Căn cứ vào quy định tại khoản 5 Điều 158 của Luật Đất đai 2024, phương pháp định giá đất được quy định chi tiết như sau:

Có bốn phương pháp chính để định giá đất, mỗi phương pháp có những đặc điểm và cách thức thực hiện riêng biệt.

Thứ nhất là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên việc điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các thửa đất này phải đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Giá trị của thửa đất cần định giá sẽ được xác định thông qua việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có.

Thứ hai là phương pháp thu nhập. Phương pháp này tính toán giá trị của đất dựa trên thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Các số liệu này được tính cho ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá.

Thứ ba là phương pháp thặng dư. Phương pháp này xác định giá đất dựa trên việc lấy tổng doanh thu phát triển ước tính của thửa đất trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính. Việc tính toán này phải dựa trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Ngoài các phương pháp nêu trên, Chính phủ có quyền quy định các phương pháp định giá đất khác chưa được đề cập trong các điểm a, b, c và d của khoản này, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, các phương pháp định giá đất được quy định tương tự như đã nêu trên. Cụ thể, phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất đều được thực hiện theo cách thức đã được mô tả, với các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các điều chỉnh cần thiết để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong định giá đất.

Việc định giá đất hiện nay đã được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai 2024, thay vì thông qua các văn bản hướng dẫn như trước đây. Trước đây, việc định giá đất dựa trên năm phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, hiện tại chỉ còn bốn phương pháp định giá đất được quy định, và những phương pháp này đồng nhất với các quy định trong Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, các phương pháp định giá đất mới bao gồm:

• Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, để xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị của đất dựa trên thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, dựa trên số liệu của ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá.
• Phương pháp thặng dư: Tính toán giá đất dựa trên tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính, căn cứ vào việc sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất, được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Xem ngay: Thủ tục xây dựng khung giá đất

Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp nào?

Trong thực tế, việc định giá đất thường do người mua và người bán tự quyết định thông qua việc thỏa thuận trực tiếp, dựa trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán.” Điều này có nghĩa là các bên liên quan sẽ thương lượng và đạt được một mức giá hợp lý cho cả hai bên. Tuy nhiên, dù giá trị định giá được thỏa thuận giữa các bên, nó vẫn phải phản ánh chính xác giá cả thị trường để đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong giao dịch. Vậy Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong nhiều trường hợp quan trọng nhằm đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quản lý và giao dịch đất đai. Đầu tiên, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Điều này cũng áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, ngoại trừ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc cho thuê đất được thực hiện công bằng và phù hợp với giá trị thực tế của đất.

Thứ ba, giá đất cụ thể cũng được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo các quy định pháp luật hiện hành về cổ phần hóa. Việc này giúp đảm bảo rằng giá trị quyền sử dụng đất được đánh giá chính xác trong quá trình chuyển đổi sở hữu.

Thứ tư, giá đất cụ thể được dùng để xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024.

Thứ năm, giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các trường hợp gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

Cuối cùng, giá đất cụ thể còn được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo rằng các tổ chức và cá nhân bị ảnh hưởng nhận được khoản bồi thường hợp lý và công bằng. Những quy định này giúp đảm bảo sự minh bạch và chính xác trong quản lý đất đai và các giao dịch liên quan đến đất.

Có thể bạn quan tâm:

• Ai là người thực hiện tống đạt văn bản tố tụng?
• Hướng dẫn khai tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2024
• Thủ tục chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư năm 2024

Câu hỏi thường gặp