Mua nhà, đất không qua công chứng có hiệu lực không?
Mua nhà, đất là quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản bất động sản từ một bên (người bán) sang một bên khác (người mua) thông qua hợp đồng mua bán. Trong đó, nhà ở có thể là các loại hình như căn hộ, biệt thự, nhà phố, trong khi đất có thể bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, và các loại đất khác.
Theo khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Tương tự, Điều 164 của Luật Nhà ở quy định rõ ràng rằng các hợp đồng liên quan đến mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở cũng cần phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo sự minh bạch trong giao dịch.
Đối với các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng mà các bên tham gia là cá nhân, Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản cũng yêu cầu phải có công chứng hoặc chứng thực. Điều này không chỉ tăng cường độ tin cậy của các hợp đồng, mà còn giúp các bên dễ dàng giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh. Các văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như thừa kế nhà ở, cũng được yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự, nhằm bảo vệ quyền lợi của người thừa kế.
Tuy nhiên, ba luật trên cũng quy định rõ những loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực. Nếu một trong các bên tham gia có yêu cầu, hợp đồng vẫn có thể được công chứng, chứng thực. Một số loại hợp đồng này bao gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tặng cho nhà tình nghĩa, và hợp đồng mua bán nhà ở thuộc tài sản công, trong đó ít nhất một bên là tổ chức.
Đặc biệt, theo Luật Nhà ở, thời điểm có hiệu lực của những hợp đồng không công chứng, chứng thực do các bên tự thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, thời điểm có hiệu lực sẽ được tính từ khi hợp đồng được ký kết. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rằng hợp đồng giao dịch không công chứng có hiệu lực từ thời điểm bên ký cuối cùng hoặc theo thời điểm đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực bởi UBND có thẩm quyền, luật cũng ghi nhận rằng hợp đồng này không cần có sự xác nhận của công chứng viên nhưng vẫn có hiệu lực tương tự như hợp đồng được công chứng. Điều này thể hiện sự linh hoạt và tính hiệu quả trong quản lý và thực thi các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơ công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất
Quá trình mua nhà, đất thường bao gồm các bước như tìm hiểu thông tin về tài sản, thương thảo giá cả, kiểm tra tính pháp lý của tài sản, ký hợp đồng mua bán, và thực hiện các thủ tục công chứng, sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Mua nhà, đất không chỉ đơn thuần là việc sở hữu một tài sản mà còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý, tài chính và quy hoạch.
Căn cứ theo Điều 40 và 41 của Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng đóng vai trò rất quan trọng trong quy trình công chứng, đảm bảo tính hợp pháp và hợp lệ của các giao dịch. Đầu tiên, người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị một phiếu yêu cầu công chứng, mà khi đến Phòng hoặc Văn phòng công chứng, các bên sẽ điền theo mẫu có sẵn. Bên cạnh đó, bản sao giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu của các bên tham gia giao dịch cũng là một yêu cầu không thể thiếu.
Ngoài ra, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) cũng cần được nộp để xác thực quyền sở hữu. Đặc biệt, các giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung hay tài sản riêng cũng rất quan trọng để làm rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. Trong trường hợp có dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên cũng nên chuẩn bị sẵn tài liệu này để thuận tiện cho quá trình công chứng.
Nếu có sự ủy quyền từ người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở, văn bản ủy quyền phải được cung cấp để xác minh quyền hạn của người đại diện. Mặc dù hồ sơ yêu cầu công chứng quy định một số loại giấy tờ chỉ cần là bản sao, nhưng thực tế, các bên thường mang theo bản chính để phô tô tại Phòng hoặc Văn phòng công chứng. Điều này không chỉ giúp đảm bảo tính chính xác của thông tin mà còn tăng cường tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ giúp quy trình công chứng diễn ra thuận lợi hơn, góp phần bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia.
Xem ngay: thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục công chứng thế chấp nhà đất
Công chứng thế chấp nhà đất là quá trình pháp lý trong đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác nhận bởi công chứng viên. Khi một bên (bên thế chấp) sử dụng nhà đất làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay hoặc nghĩa vụ dân sự khác, hợp đồng này cần được công chứng để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Thủ tục công chứng thế chấp nhà đất bao gồm nhiều bước cụ thể nhằm đảm bảo tính hợp pháp và chính xác của các giao dịch. Bước đầu tiên, người yêu cầu công chứng cần hoàn thiện hồ sơ và nộp trực tiếp tại Phòng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có nhà đất thế chấp. Sau khi nộp hồ sơ, công chứng viên sẽ tiến hành tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật, công chứng viên sẽ tiếp tục chuyển sang bước kế tiếp. Ngược lại, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, công chứng viên sẽ ghi phiếu hướng dẫn cụ thể để yêu cầu bổ sung. Trong trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật, công chứng viên có quyền từ chối tiếp nhận và giải thích lý do rõ ràng cho người yêu cầu.
Bước tiếp theo là soạn thảo và ký hợp đồng. Nếu người yêu cầu đã chuẩn bị dự thảo hợp đồng sẵn, công chứng viên sẽ kiểm tra và chỉ ra các điều khoản vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội để sửa đổi. Nếu người yêu cầu không chuẩn bị dự thảo, công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo thỏa thuận của các bên. Sau đó, người yêu cầu công chứng sẽ đọc lại dự thảo hoặc nghe công chứng viên đọc cho nghe. Nếu cần sửa đổi, công chứng viên sẽ xem xét và thực hiện theo yêu cầu. Khi tất cả các bên đồng ý với nội dung hợp đồng, công chứng viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu ký vào từng trang của hợp đồng.
Bước thứ tư là ký chứng nhận. Công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ cần thiết để đối chiếu trước khi ghi lời chứng và ký vào từng trang hợp đồng. Cuối cùng, bước năm là trả kết quả. Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng sẽ hoàn tất việc thu phí, thù lao công chứng và các chi phí liên quan, sau đó đóng dấu và trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng. Thủ tục này không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu hợp đồng ủy quyền sử dụng đất năm 2024
- Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra như thế nào?
- Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cập nhật 2024
Câu hỏi thường gặp
Người cầm giấy tờ nhà ngân hàng phải đáp ứng những điều kiện sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đang trong thời hạn sử dụng đất;
Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Quyết định thế chấp sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chỉ có những loại đất sau chủ sở hữu mới được quyền thế chấp:
Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).
Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời hạn thuê.
Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Đất nhận chuyển đổi.
Đất được nhận chuyển nhượng (mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Những loại đất trên, gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng.
