Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới

Ai sẽ phải đóng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất?

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Đây là một loại thuế thuộc hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và được áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu quan trọng, giúp Nhà nước thu được nguồn tài chính từ việc chuyển nhượng tài sản đất đai, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản và đảm bảo tính công bằng trong các giao dịch đất đai.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ những trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 4 của Luật này. Cụ thể, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng sẽ là người thu được thu nhập từ giao dịch này và do đó sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bao gồm việc nộp thuế thu nhập cá nhân. Điều này có nghĩa là, nếu một cá nhân bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua, cá nhân bán sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch đó, trừ khi thuộc trường hợp được miễn thuế theo các quy định cụ thể.

Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng (người bán đất) sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập thu được từ việc chuyển nhượng đó. Mức thuế này được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch. Việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý các giao dịch tài sản đất đai một cách minh bạch, đồng thời thu được nguồn thu từ việc tăng giá trị đất đai trong nền kinh tế.

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng đất sẽ được tính toán dựa trên từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, nếu giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng.
Trong đó, “Giá chuyển nhượng” là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất theo bảng giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng, thì thuế TNCN sẽ được tính theo công thức khác:
Thuế TNCN phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất.
Trong đó, “Giá 1m2 theo bảng giá đất” là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền thuê đất.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc quyền thuê mặt nước, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức:
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại.
Trong đó, “Giá chuyển nhượng” là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước tại thời điểm giao dịch. Nếu giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn giá cho thuê lại do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại, thì giá cho thuê lại sẽ được xác định dựa trên bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

Tóm lại, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất sẽ được tính theo các công thức rõ ràng và dựa vào các yếu tố như giá ghi trong hợp đồng, giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh, cũng như diện tích đất chuyển nhượng.

Xem ngay: Cách đọc kích thước trên sổ đỏ

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ

Thông thường, khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, các bên tham gia giao dịch sẽ phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ mà cá nhân sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại điểm a, b và d, Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể như sau:

Thứ nhất, khi cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ những người có quan hệ huyết thống, chẳng hạn như cha mẹ tặng cho con cái, hoặc giữa vợ và chồng với nhau, sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là một trong những trường hợp miễn thuế phổ biến, nhằm khuyến khích việc chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên trong gia đình.

Thứ hai, trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật, người thừa kế cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với tài sản thừa kế này. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người thừa kế và giảm bớt gánh nặng tài chính khi nhận tài sản thừa kế.

Thứ ba, nếu người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng, thì người này cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này nhằm hỗ trợ những cá nhân không sở hữu nhiều bất động sản và chỉ có một tài sản duy nhất, giúp họ dễ dàng thực hiện giao dịch mà không phải chịu thuế nặng nề.

Thứ tư, nếu người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng, thì việc chuyển nhượng này cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Điều này cho thấy rằng pháp luật khuyến khích những giao dịch có tính ổn định lâu dài và đã được xác lập rõ ràng về quyền sở hữu.

Cuối cùng, một số trường hợp đặc biệt khác cũng được miễn thuế, bao gồm thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn. Những trường hợp này, mặc dù có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng do tính chất đặc thù của giao dịch, pháp luật cũng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân để tránh gây bất lợi cho các bên liên quan.

Tóm lại, việc miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân mà còn khuyến khích các giao dịch hợp pháp trong nội bộ gia đình và cộng đồng.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục đính chính thông tin sổ đỏ năm 2024 như thế nào?
• Giải chấp ngân hàng là gì? Hồ sơ thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ
• Sổ đỏ hộ gia đình con dâu có được chia không?

Câu hỏi thường gặp: