Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực không?

Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực không?

Theo quy định pháp luật Việt Nam, việc mua bán đất thông qua giấy viết tay có tính hợp pháp nhưng không được coi là hợp lệ và có hiệu lực pháp lý cao. Điều này có căn cứ từ các quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp giao dịch mua bán đất không qua công chứng hoặc chứng thực đều vô hiệu.

Theo điều 167 của Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

Từ ngày 01/7/2014 đến hiện tại, mọi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực, thì hợp đồng đó sẽ trở thành vô hiệu.

Theo khoản 2 của Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự phải tuân thủ các quy định về hình thức, trừ khi có quy định khác của pháp luật.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực, thì nó sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Tuy nhiên, có hai trường hợp được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

Giao dịch dân sự được thiết lập bằng văn bản nhưng không tuân thủ quy định về hình thức của luật, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trường hợp nào mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được công nhận

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng nhà đất phải thông qua công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Việc thực hiện giao dịch mua bán đất mà không có công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu theo quy định dân sự.

Tuy nhiên, không phải tất cả trường hợp giao dịch mua bán đất không qua công chứng hoặc chứng thực (tức mua bán đất bằng giấy viết tay) đều vô hiệu. Theo khoản 1 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định rằng trong trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, người đang sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và Nghị định này mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch, trong trường hợp đóng vai trò là thủ tục đăng ký lần đầu sau chuyển quyền sử dụng đất.

Những rủi ro của hợp đồng mua bán nhà bằng giấy viết tay

Mặc dù việc mua bán đất bằng giấy viết tay có tính hợp pháp, nhưng nó không được xem là hợp lệ và có giá trị pháp lý cao trong trường hợp không tuân thủ quy định của pháp luật. Để đảm bảo tính hợp lệ và đúng pháp luật, việc sử dụng công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là cách tiếp cận tốt nhất khi thực hiện giao dịch mua bán đất.

Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Nếu mua bán nhà đất mà không có công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thì không đủ điều kiện để đăng ký biến động. Khi không có đăng ký biến động, việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.

Điều này dẫn đến tình trạng bên mua đã trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán.

Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, đặc biệt nếu giá đất tăng cao

Thường thì giá trị quyền sử dụng đất tăng theo thời gian, đặc biệt là đất ở. Mặc dù giao dịch đã thực hiện trên thực tế, nhưng do chưa có hiệu lực theo quy định, bên chuyển nhượng có thể muốn đòi lại quyền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn lòng trả lại tiền mua và thậm chí trả thêm một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.

Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Đất không có tranh chấp

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặc dù đáp ứng các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không nằm trong trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, nhưng để được chuyển nhượng thì người đó phải là người sử dụng đất. Nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… thì “đất đó phải là đất của mình”.

Câu hỏi thường gặp: