Thưa Luật sư. Tôi là Vân Hoa, hiện đang kinh doanh một quán quần áo, phụ kiện trên Thành phố Sơn La. Năm 2018, tôi và bạn tôi có chung tiền mua một mảnh đất với mục đích là để kinh doanh quán ăn, tôi và bạn ý đã hoàn tất thủ tục giấy tờ đứng tên sổ đỏ cả 02 người. Tuy nhiên, năm 2019 bắt đầu bùng dịch và kế hoạch của chúng tôi bị hoãn lại đến năm 2023. Tuy nhiên, cuối năm ngoái, bạn tôi bị tai nạn giao thông và không qua khỏi. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi đối với trường hợp của tôi sổ đỏ đứng tên 2 người 1 người chết thì phải làm thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư. Để giải đáp vấn đề “Sổ đỏ đứng tên 2 người 1 người chết thì giải quyết như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013
Hiểu như thế nào về sổ đỏ?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ, Sổ hồng.
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Tóm lại, Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ; Sổ hồng gồm 02 loại: Sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và Sổ hồng mới có màu hồng cánh sen – Hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này.
Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Sổ đỏ đứng tên 2 người 1 người chết thì giải quyết như thế nào?
Khi một người đã chết mà chưa chia thừa kế thì Sổ đỏ đó vẫn thuộc về người đã chết đó. Mà khi đã chết, người đó không còn không năng lực hành vi dân sự, không thể thực hiện các giao dịch, quyền, nghĩa vụ dân sự, không thể tự mình ký tên vào hợp đồng thế chấp, phiếu đăng ký thế chấp…
Do đó, có thể thấy, mặc dù có thể sử dụng Sổ đỏ của người khác để thực hiện thế chấp cho người thứ ba vay vốn nhưng không có ngân hàng nào đồng ý lấy tài sản của người chết đi thế chấp vay vốn tại ngân hàng mà chưa chia thừa kế.
Và cũng không có tổ chức hành nghề công chứng nào công chứng hợp đồng thế chấp khi bên thế chấp là người đã chết.
Do đó, khi Sổ đỏ đứng tên người đã chết mà chưa chia thừa kế hoặc chưa đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ mang tên người sống (có thể là người thừa kế hoặc người khác thông qua giao dịch mua bán, tặng cho… với người thừa kế sau khi đã chia di sản là quyền sử dụng đất) sẽ không thể vay vốn tại ngân hàng.
Như phân tích ở trên, nếu cấp sổdù là cấp sổ đất xen kẹt, đất ở thì sổ đỏ như vẫn đứng tên người chết và các đồng thừa kế chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế để sang tên cho người thừa kế hoặc sau đó bán, tặng cho… người khác thì không thể vay vốn ngân hàng.
Đồng nghĩa, dù Sổ đỏ đứng tên người chết nhưng đã có đủ điều kiện để sang tên cho người sống thì ngân hàng chắc chắn sẽ xem xét duyệt khoản vay cho người có yêu cầu. Để thực hiện được điều đó, người có nhu cầu phải thực hiện 02 thủ tục:
- Phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật và sang tên Sổ đỏ cho người còn sống.
- Thế chấp Sổ đỏ đã mang tên người sống tại tổ chức tín dụng có nhu cầu.
Dưới đây là chi tiết thủ tục vay ngân hàng khi Sổ đỏ đứng tên người chết:
Phân chia di sản thừa kế
Có hai hình thức phân chia di sản thừa kế là theo di chúc (nếu người chết có để lại di chúc) và theo pháp luật (nếu không có di chúc, có nhưng di chúc không có hiệu lực…) cụ thể: Thủ tục phân chia di sản thừa kế theo di chúc và thủ tục phân chia di sản thừa kế theo pháp luật.
Hồ sơ và thủ tục 2 người cùng đứng tên sổ đỏ như thế nào?
Hồ sơ làm thủ tục 2 người cùng đứng tên sổ đỏ:
Đối với vợ chồng:
- Sổ hộ khẩu (Giấy đăng ký kết hôn)
- Giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp có 2 vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
- Giấy tờ tặng cho hoặc thừa kế chung
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Đối với 2 người không phải vợ chồng:
- Giấy tờ các nhân: chứng minh nhân dân, thẻ căn cước
- Các giấy tờ chứng minh: Giấy tờ mua bán nhà đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất chung.
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Quy trình thủ tục 2 người cùng đứng tên sổ đỏ
Sau khi hoàn tất hồ sơ, hồ sơ sẽ được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận 1 cửa.
(Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.)
Phía cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Bước 1: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Bước 2: Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
- Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Sau khi có kết quả, Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ làm sổ đỏ tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Sổ đỏ đứng tên 2 người 1 người chết thì giải quyết như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về phí chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Đối với sổ đỏ đứng tên 2 người sẽ có 2 trường hợp cơ bản sau đây:
Trường hợp 1: 2 người là vợ chồng hợp pháp
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Nếu muốn thay đổi từ 1 người đứng tên sổ đỏ sang cả vợ và chồng đứng tên sổ đỏ, pháp luật cho phép vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Sổ đỏ để ghi tên của cả vợ và chồng. (Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, Khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP)
Trường hợp 2: 2 người không phải là vợ chồng mà là 2 người chung tiền mua 1 mảnh đất hoặc 2 người cùng được thừa kế, cho tặng,…
Với trường hợp này, thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ sẽ thực hiện theo nguyên tắc chung cấp sổ đỏ ghi tên các đồng sở hữu.
Trên sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Quyền hạn của 2 người sẽ như nhau, mọi quyết định về nhà đất, tài sản trên đất phải có sự đồng ý của 2 bên.
3 khoản phí bạn phải nộp khi tiến hành sang tên sổ đỏ là:
– Phí công chứng;
– Thuế thu nhập cá nhân;
– Lệ phí trước bạ.
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:
– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
