Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?

Quy hoạch sử dụng đất được hiểu là như thế nào?

Quy hoạch sử dụng đất được hiểu là một quá trình quan trọng trong việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và xác định các khu vực đất đai nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Quy hoạch này được thực hiện dựa trên việc đánh giá tiềm năng của từng khu vực đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực khác nhau trong từng đơn vị hành chính, và được xây dựng cho một thời kỳ xác định.

Theo Khoản 36 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, “quy hoạch sử dụng đất” được định nghĩa là một quá trình quan trọng liên quan đến việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và xác định các vùng đất phù hợp cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, cũng như thích ứng với biến đổi khí hậu. Quá trình này không chỉ dựa trên tiềm năng của đất đai mà còn phải xem xét nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực khác nhau trong từng đơn vị hành chính. Điều này có nghĩa là quy hoạch sử dụng đất cần phải linh hoạt và phù hợp với thực tế phát triển của từng khu vực, nhằm tối ưu hóa việc khai thác tài nguyên đất đai, đồng thời đảm bảo các mục tiêu phát triển bền vững trong dài hạn. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ đóng vai trò trong việc quản lý tài nguyên, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường trong bối cảnh ngày càng nhiều thách thức từ biến đổi khí hậu.

Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?

Quy hoạch giúp các cơ quan chức năng có cơ sở để đưa ra các quyết định hợp lý về việc sử dụng đất, đảm bảo rằng tài nguyên đất đai được khai thác một cách hiệu quả và bền vững. Đồng thời, quy hoạch cũng góp phần vào việc bảo vệ môi trường, giảm thiểu tác động tiêu cực từ các hoạt động phát triển, và thúc đẩy sự phát triển hài hòa giữa con người và thiên nhiên. Vậy hiện nay Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?

Theo quy định tại khoản 6 và khoản 7 của Luật Đất đai 2024, những trường hợp có nhà, đất nằm trong diện quy hoạch vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường. Tuy nhiên, điều cần lưu ý là trong các khu vực này, người sử dụng đất không được phép xây mới nhà ở, công trình hay trồng mới cây lâu năm. Việc này nhằm đảm bảo rằng quy hoạch sử dụng đất được thực hiện một cách hiệu quả và hợp lý.

Khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch, sẽ có hai trường hợp cụ thể có thể xảy ra. Đầu tiên, nếu đất thuộc diện quy hoạch đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định. Điều này cho thấy sự linh hoạt trong quản lý đất đai, cho phép người dân có thể duy trì và phát triển tài sản của mình trong khi vẫn tuân thủ quy hoạch chung.

Thứ hai, trường hợp quy hoạch đã được phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất cụ thể, việc chuyển nhượng sẽ bị giới hạn hơn, và người sử dụng đất cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thực hiện giao dịch. Quy hoạch sử dụng đất, như đã được định nghĩa trong Khoản 36 Điều 3, không chỉ đơn thuần là phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất mà còn liên quan đến phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Vì vậy, việc hiểu rõ các quy định này là rất cần thiết, giúp người dân có quyết định đúng đắn và phù hợp với thực tế phát triển của từng khu vực, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.

Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố, nếu sau hai năm cơ quan Nhà nước không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch phải tiến hành xem xét, đánh giá và có thể điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch thu hồi đất. Việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ này cần được công bố công khai để người dân và các bên liên quan nắm bắt thông tin một cách đầy đủ và kịp thời. Đồng thời, cơ quan cũng cần hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Ngược lại, nếu cơ quan có thẩm quyền không tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hoặc có thực hiện nhưng không công bố công khai, thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định. Điều này có nghĩa là người dân vẫn được bảo vệ quyền lợi của mình và có thể tiếp tục thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà không gặp phải rào cản nào từ phía cơ quan chức năng. Quy định này không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai.

Xem thêm: hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất

Mua bán quyền sử dụng đất là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một cá nhân, tổ chức này sang cá nhân, tổ chức khác thông qua một hợp đồng mua bán. Trong đó, bên chuyển nhượng (người bán) sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (người mua) và nhận tiền hoặc tài sản khác như thỏa thuận.

Đất thuộc diện quy hoạch vẫn cho phép người sử dụng thực hiện việc mua bán, nhưng để đảm bảo rằng hoạt động này không vi phạm quy định của pháp luật, các bên liên quan cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể theo khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, người chuyển nhượng phải có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ ba trường hợp đặc biệt: (1) Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư; (2) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; (3) Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án.

Thứ hai, mảnh đất không được kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác nhằm bảo đảm thi hành án. Thứ ba, đất phải không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì phải đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án, hoặc quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực. Thứ tư, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng, và cuối cùng, đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, mặc dù đất trong diện quy hoạch vẫn có thể được mua bán, nhưng các bên tham gia giao dịch phải đảm bảo đủ điều kiện và thực hiện đúng quy trình thủ tục mua bán đất theo quy định. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên mà còn góp phần vào sự minh bạch và ổn định trong quản lý và sử dụng đất đai.

Mời bạn xem thêm:

• Tiền phúng viếng có phải là di sản thừa kế không?
• Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản
• Thủ tục lập di chúc thừa kế hợp pháp năm 2024

Câu hỏi thường gặp: