Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2025
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình pháp lý quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, trong đó quyền sử dụng đất và các quyền lợi liên quan được chuyển giao từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là khi thực hiện chuyển nhượng, người chuyển nhượng sẽ chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bao gồm cả quyền khai thác, sử dụng đất theo các mục đích đã được cấp phép và các quyền lợi khác gắn liền với đất.
Tại Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024 quy định về các điều kiện cần thiết để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định này, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu sau:
Trước hết, người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kết hợp với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc các giấy chứng nhận khác có liên quan đến quyền sử dụng đất. Ngoài ra, diện tích đất không được có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp, thì phải được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bằng bản án, quyết định của Tòa án, hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Tiếp theo, quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cần đảm bảo rằng đất đai vẫn còn trong thời hạn sử dụng và quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài các điều kiện cơ bản này, còn có một số lưu ý quan trọng khác. Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, thì còn phải đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023.
Đối với các trường hợp đặc thù, như việc mua, bán tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm, cần tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai năm 2024. Đối với cá nhân thuộc dân tộc thiểu số được giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật Đất đai năm 2024, cũng cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai năm 2024.
Đặc biệt, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì cần phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng cần phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Trong trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa vượt hạn mức quy định, họ phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ khi người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Quá trình chuyển nhượng không chỉ đơn thuần là việc chuyển giao quyền sử dụng đất mà còn bao gồm việc chuyển giao các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Những quyền lợi này có thể bao gồm quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, như nhà cửa, công trình xây dựng, hoặc các loại tài sản khác. Đồng thời, người chuyển nhượng cũng cần đảm bảo rằng tất cả các nghĩa vụ tài chính và pháp lý liên quan đến đất đai đã được hoàn tất trước khi thực hiện việc chuyển nhượng.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024, việc công chứng và chứng thực các hợp đồng, văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Đối với các hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các hợp đồng này đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cũng như các hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên trong hợp đồng.
Đối với các văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc công chứng hoặc chứng thực phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về dân sự. Tất cả các quy trình công chứng và chứng thực phải được thực hiện theo các quy định cụ thể của pháp luật về công chứng và chứng thực.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi trong hợp đồng có sự tham gia của tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, trong trường hợp đó, việc công chứng sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.
Xem ngay: Thủ tục chuyển nhượng đất dự án
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định, hai bên tham gia giao dịch bắt buộc phải lập hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng có thể được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Sau khi hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên cần phải thực hiện bước tiếp theo là đăng ký biến động đất đai. Điều này phải được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày công chứng. Nếu không thực hiện việc đăng ký trong thời hạn quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt tiền từ 01 đến 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, sau đó tiến hành thực hiện các thủ tục sang tên theo quy định.
Kể từ ngày nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có thời hạn 10 ngày làm việc để thực hiện việc đăng ký biến động sang tên. Cơ quan quản lý đất đai sẽ căn cứ vào hồ sơ để kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của mình.
Tham khảo thêm bài viết:
- Thủ tục khởi kiện tranh chấp thừa kế về đất đai thế nào?
- Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2024
- Luật Đất đai 2024 quy định về hợp thửa đất như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Căn cứ theo khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
