Luật Đất đai 2024 quy định mới thêm điều kiện sang tên sổ đỏ ra sao?
Sang tên sổ đỏ, hay còn gọi là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc “sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, là quá trình pháp lý thay đổi thông tin về chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này thường xảy ra khi có sự chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc đổi đất giữa các cá nhân hoặc tổ chức.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Trước tiên, người đó phải có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Điều này không áp dụng cho các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, và các trường hợp đặc biệt khác được quy định tại các điều khoản liên quan trong Luật Đất đai 2024.
Thứ hai, đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có, phải được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc qua quyết định của Tòa án, Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, quyền sử dụng đất không được kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, và phải trong thời hạn sử dụng đất.
Cuối cùng, quyền sử dụng đất không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật. Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức bổ sung điều kiện mới rằng quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng, điều này là điểm mới so với quy định hiện hành tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định chi tiết tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Trường hợp nào phải đáp ứng thêm điều kiện trong việc sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024?
Sang tên sổ đỏ, hay còn được gọi là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc “sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, là một quá trình pháp lý quan trọng nhằm thay đổi thông tin về chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quá trình này thường diễn ra trong các trường hợp như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc đổi đất giữa các cá nhân hoặc tổ chức. Vậy theo Luật đất đai mới, trường hợp nào phải đáp ứng thêm điều kiện trong việc sang tên sổ đỏ?
Theo khoản 3, 4 và 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 của cùng điều luật, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện cụ thể. Đối với việc mua bán tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê trong hợp đồng thuê đất mà Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm, người thực hiện phải tuân theo các điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các điều kiện theo Điều 47 Luật Đất đai 2024 cần được đáp ứng. Nếu là cá nhân dân tộc thiểu số nhận đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024, điều kiện tại Điều 48 của cùng luật cũng phải được thực hiện. Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người thừa kế cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan, hoặc đáp ứng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, họ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thủ tục sang tên đổi chủ sổ hồng
Sang tên đổi chủ sổ hồng, hay còn gọi là “chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” là quá trình pháp lý thay đổi thông tin về chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Sổ hồng là loại giấy chứng nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Để thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, các bên liên quan cần trải qua một quy trình cụ thể, bắt đầu từ bước công chứng hợp đồng. Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các giấy tờ cần chuẩn bị cho quy trình công chứng bao gồm:
Đối với bên bán hoặc bên tặng cho:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) để chứng minh quyền sở hữu tài sản.
- Giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng, bao gồm chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân, hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu để xác nhận nơi cư trú.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, cụ thể là đăng ký kết hôn.
- Nếu bên bán hoặc tặng cho thực hiện quyền thay mặt người khác, cần chuẩn bị hợp đồng ủy quyền.
Đối với bên mua hoặc bên nhận tặng cho:
- Giấy tờ tùy thân của người nhận, bao gồm chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân, hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu để chứng minh nơi cư trú.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, như đăng ký kết hôn.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận với nhau. Theo quy định, bên yêu cầu công chứng phải nộp phí công chứng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.
- Các bên có thể soạn thảo hợp đồng trước, tuy nhiên, thông thường các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý và chính xác của văn bản.
Sau khi công chứng hợp đồng, bước tiếp theo là kê khai nghĩa vụ tài chính. Dù trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí theo quy định tại tiết a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Cuối cùng, các bên cần nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất quy trình sang tên. Việc nộp hồ sơ sang tên này bao gồm các giấy tờ liên quan đã được công chứng và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Có thể bạn muốn biết:
- Luật thừa kế đất đai khi bố mẹ chết như thế nào?
- Thực hiện giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai như thế nào?
- Mẫu viết di chúc thừa kế đất đai năm 2024
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng là tên gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 10/12/2009 (thời điểm Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực). Sổ hồng là tên gọi người dân thường gọi nhằm phân biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (có bìa màu hồng) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có bìa màu đỏ).
Hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chung mẫu mới (có bìa màu hồng).
Trang 4 là những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận (ví dụ khi chuyển nhượng, tặng cho…sẽ ghi thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho vào trang 3 và trang 4).
