Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ

Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ

Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai Việt Nam, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Đây là điều kiện bắt buộc để đảm bảo quyền sở hữu và chuyển nhượng đất một cách hợp pháp, minh bạch.

Nếu đất chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất không được phép thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người bán và người mua, tránh các tranh chấp và rủi ro liên quan đến quyền sở hữu đất. Trong trường hợp người mua vẫn muốn mua, họ chỉ có thể mua dưới dạng thỏa thuận viết tay hoặc giấy tờ không chính thức, nhưng điều này không được pháp luật bảo vệ và không có giá trị pháp lý.

Vì vậy, để chuyển nhượng hợp pháp, cần phải có sổ đỏ. Người bán nên tiến hành các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi bán để đảm bảo giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.

Trường hợp nào được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần sổ đỏ?

Có một số trường hợp đặc biệt mà người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như sau:

Trường hợp 1: Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ theo nội dung quy định khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế mà không cần sổ đỏ. Cụ thể:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế sẽ đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải đáp ứng điều kiện quy định tại nội dung điểm e khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 và các quy định pháp luật về nhà ở. Người nhận thừa kế sẽ đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
• Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho: Trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được chuyển nhượng hoặc tặng cho, người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền có thể nộp hồ sơ nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Trường hợp 2: Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo nội dung khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Trong trường hợp:

• Nếu là đất nông nghiệp, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Nếu là đất nhận thừa kế, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đáp ứng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Nếu người sử dụng đất đang được gia hạn hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền trên.

Xem ngay: quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Xử phạt khi chuyển nhượng đất không có sổ đỏ

Trên thực tế, nhiều trường hợp người sử dụng đất cố tình chuyển nhượng đất dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), vi phạm quy định pháp luật. Căn cứ theo nội dung quy định tại Nghị định 123/2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (căn cứ theo Luật Đất đai 2024), kể từ ngày 4/10/2024, hành vi chuyển nhượng đất không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt hành chính từ 30 – 50 triệu đồng đối với cá nhân vi phạm.

Ngoài mức phạt hành chính, các bên tham gia giao dịch cũng phải thực hiện các biện pháp sau:

Trả lại đất: Bên mua phải trả lại đất cho bên bán nếu không có sổ đỏ hợp lệ.

Hợp đồng bị vô hiệu: Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ sẽ không có giá trị pháp lý và được coi là vô hiệu.

Nộp lại số lợi bất hợp pháp: Mọi khoản lợi nhuận thu được từ giao dịch vi phạm phải được nộp lại cho Nhà nước.

Đăng ký đất đai khi đủ điều kiện: Nếu đất có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, bên bán hoặc bên mua (tùy theo trường hợp) phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

Trường hợp đặc biệt:

Nếu bên bán là cá nhân đã qua đời, không có người thừa kế, hoặc là tổ chức đã giải thể/phá sản, bên mua phải chịu trách nhiệm hoàn thành toàn bộ biện pháp khắc phục và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để hợp pháp hóa quyền sử dụng.

Đối với tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ là 60 – 100 triệu đồng và phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả tương tự.

Các trường hợp được phép chuyển nhượng dù không có sổ đỏ

Căn cứ theo nội dung quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, vẫn có hai trường hợp ngoại lệ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần có sổ đỏ:

Trường hợp thừa kế và chuyển đổi đất nông nghiệp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa.
• Tặng cho quyền sử dụng đất.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận:

• Bao gồm các trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng đủ điều kiện để cấp. Khi đó, các đối tượng này có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. (Căn cứ theo nội dung quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127).

Những quy định này nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch đất đai.

Mời bạn xem thêm:

• Nhận chuyển nhượng xe khác tỉnh có phải đổi phù hiệu xe không?
• Nhận chuyển nhượng xe khác tỉnh có phải đổi phù hiệu xe không?
• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2025

Câu hỏi thường gặp: