Hiện nay có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không?

Đất nông nghiệp sổ chung được hiểu là như thế nào?

Đất nông nghiệp sổ chung là một khái niệm rất quen thuộc trong lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt là đối với những thửa đất nông nghiệp có nhiều chủ sở hữu cùng chia sẻ quyền sử dụng. Loại đất này có thể thuộc sở hữu của các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức, và các chủ sở hữu sẽ cùng nhau sử dụng và quản lý mảnh đất đó cho các mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, hoặc phát triển các hoạt động sản xuất nông nghiệp khác. Quyền sử dụng đất sổ chung này được xác định theo sự thỏa thuận và thống nhất giữa các chủ sở hữu, thường được ghi nhận qua hợp đồng hoặc các văn bản pháp lý có liên quan.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 9 của Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm việc trồng trọt, chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản. Loại đất này có thể được sử dụng để trồng các loại cây lâu năm như cây ăn quả, cây công nghiệp, hoặc các cây hàng năm như lúa, ngô, rau màu. Ngoài ra, đất nông nghiệp còn có thể dùng để nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc thậm chí để xây dựng nhà kính phục vụ cho các nghiên cứu về giống cây trồng.

Tuy nhiên, mặc dù có những quy định rõ ràng về đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024, định nghĩa cụ thể về “đất nông nghiệp sổ chung” lại không được đề cập trong luật và các văn bản pháp lý khác liên quan đến đất đai. Đất nông nghiệp sổ chung là loại đất mà nhiều người cùng chung quyền sử dụng, và các cá nhân này đều đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất này, cơ quan chức năng sẽ phải ghi rõ tên của tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất. Mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, trong trường hợp các chủ sử dụng đất có yêu cầu, cơ quan chức năng cũng có thể cấp một Giấy chứng nhận chung và trao cho người đại diện của nhóm chủ sử dụng đất.

Điều này đã được nêu rõ tại Khoản 2 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu chung tài sản gắn liền với đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong trường hợp các cá nhân này có yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện của nhóm chủ sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản.

Tóm lại, “đất nông nghiệp sổ chung” là tên gọi phổ biến của đất nông nghiệp có quyền sở hữu chung, trong đó nhiều người cùng chia sẻ quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung còn có thể hiểu là trường hợp nhiều thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng một xã, phường, thị trấn nhưng lại thuộc quyền sử dụng của một cá nhân. Điều này có nghĩa là mặc dù đất có nhiều thửa và có thể nằm ở nhiều vị trí khác nhau, nhưng quyền sử dụng đất vẫn được hợp nhất dưới quyền của một người, và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho cá nhân đó.

Tìm hiểu ngay: hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hiện nay có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không?

Việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung hiện nay khá phổ biến và có những ưu điểm nhất định, đặc biệt là về giá cả. Đất sổ chung thường có giá bán thấp hơn so với đất sổ riêng, điều này khiến nó trở thành sự lựa chọn phù hợp với những người có thu nhập thấp hoặc không đủ điều kiện tài chính để mua đất sổ riêng. Nhờ vậy, nhiều người có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng đất nông nghiệp phục vụ cho các mục đích sản xuất, sinh sống. Tuy nhiên, việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung cũng tiềm ẩn không ít rủi ro và khó khăn mà người sử dụng đất cần lưu ý.

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu quyền sử dụng đất
Đất nông nghiệp sổ chung có quyền sở hữu của nhiều người, điều này dễ dẫn đến tranh chấp trong việc định đoạt quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến việc phân chia lợi nhuận từ tài sản, giá bán, hoặc việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau. Nếu ngay từ đầu, các bên không thống nhất được phương án sử dụng đất một cách rõ ràng hoặc thiếu sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, thì nguy cơ xảy ra tranh chấp là rất cao.

Một số trường hợp không thể tách sổ
Mặc dù nhiều người mua đất nông nghiệp sổ chung với mục đích tách sổ sau này, nhưng thực tế, việc này không phải lúc nào cũng khả thi. Có một số trường hợp không thể tách thửa, đặc biệt là khi không đảm bảo các điều kiện tối thiểu của thửa đất khi thực hiện tách sổ. Một trong những điều kiện quan trọng là kích thước và diện tích tối thiểu của thửa đất phải đáp ứng quy định pháp luật. Nếu đất không đáp ứng các điều kiện này, việc tách sổ sẽ không thể thực hiện được. Ngoài ra, đất còn có thể thuộc các trường hợp không được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp địa phương.

Mua bán phải làm nhiều thủ tục hơn
Khi muốn mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, người sở hữu đất phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu khác. Nếu một trong các đồng sở hữu không đồng ý, giao dịch không thể thực hiện. Để giải quyết vấn đề này, người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho phần đất của mình. Trong trường hợp không đủ điều kiện tách thửa, người có nhu cầu chuyển nhượng sẽ phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện các thủ tục liên quan. Điều này căn cứ theo quy định tại Điều 27 Khoản 2 của Luật Đất đai 2024.

Khó khăn khi thế chấp để vay tiền
Thế chấp đất nông nghiệp sổ chung để vay tiền là một quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khi muốn thế chấp đất, người sử dụng phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, trừ trường hợp chỉ thế chấp phần quyền sử dụng đất của chính mình. Thực tế, nhiều ngân hàng lại yêu cầu điều kiện khắt khe hơn trong việc nhận thế chấp đất, yêu cầu đất phải được tách thành thửa riêng. Nếu không đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thế chấp đất để vay tiền, từ đó làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.

Tóm lại, dù có những ưu điểm về giá trị và tính khả thi đối với người có thu nhập thấp, việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó khăn trong quá trình thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất. Những tranh chấp, khó khăn trong việc tách sổ, bán đất, và thế chấp vay tiền là những yếu tố cần được người sử dụng đất tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định lựa chọn hình thức sở hữu đất này.

Mời bạn xem thêm:

• Sản xuất pháo nổ trái phép là vi phạm gì?
• Mức xử phạt khai thác đất trái phép năm 2024 là bao nhiêu?
• Lập quỹ trái phép đi tù bao nhiêu lâu?

Câu hỏi thường gặp: