Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện của ngân hàng cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh đặc biệt được áp dụng trong các giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở trong tương lai, giúp đảm bảo quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư 11/2022/TT-NHNN, để ngân hàng có thể cấp bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Cụ thể, ngân hàng phải có nội dung hoạt động bảo lãnh nhà ở trong giấy phép thành lập và hoạt động của mình, hoặc trong văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động. Ngoài ra, ngân hàng cũng không được nằm trong tình trạng bị cấm, hạn chế, đình chỉ, hay tạm đình chỉ việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Những điều kiện này nhằm đảm bảo năng lực và tính hợp pháp của các tổ chức tín dụng khi tham gia vào công tác bảo lãnh các dự án bất động sản, qua đó bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Thông tư 49/2024/TT-NHNN, những điều kiện về năng lực của ngân hàng thương mại trong việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã bị bãi bỏ. Điều này có nghĩa là, kể từ ngày 10/12/2024, các ngân hàng thương mại sẽ không cần phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến giấy phép hoạt động bảo lãnh như trước nữa để được phép tham gia vào hoạt động bảo lãnh nhà ở. Quy định này được cho là sẽ tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi hơn, giúp các ngân hàng dễ dàng hơn trong việc thực hiện bảo lãnh, đồng thời cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc bãi bỏ điều kiện về năng lực của ngân hàng, Thông tư 49/2024/TT-NHNN còn mở rộng đối tượng thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khi cho phép không chỉ các ngân hàng thương mại trong nước mà cả các chi nhánh của ngân hàng nước ngoài cũng có quyền tham gia vào lĩnh vực này. Việc mở rộng đối tượng này không chỉ tạo thêm sự cạnh tranh trong thị trường bảo lãnh, mà còn giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tiêu dùng trong các giao dịch nhà ở.

Điều kiện của chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Ngân hàng thương mại đóng vai trò là bên bảo lãnh, cam kết bảo vệ quyền lợi của bên mua bằng cách đảm bảo rằng chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đã cam kết trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Hình thức bảo lãnh này đặc biệt quan trọng trong các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vì trong giai đoạn này, nhà ở chưa hoàn thiện và chưa được bàn giao, khiến người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến tiến độ, chất lượng và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Điều kiện của chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Khoản 3 Điều 13 của Thông tư 11/2022/TT-NHNN đã quy định một số điều kiện đối với chủ đầu tư để có thể được cấp bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Thông tư này, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng. Đồng thời, dự án của chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan. Những điều kiện này nhằm đảm bảo rằng các dự án nhà ở được bảo lãnh phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về pháp lý và chất lượng, góp phần bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo Thông tư 49/2024/TT-NHNN, một số điều kiện trong việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư đã được sửa đổi và bổ sung. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 1 của Thông tư 49/2024/TT-NHNN, điều kiện để chủ đầu tư được cấp bảo lãnh đã được đơn giản hóa. Thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải chứng minh rằng dự án của mình đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như trước đây, Thông tư mới quy định chủ đầu tư chỉ cần có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, xác nhận rằng nhà ở trong dự án của họ đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Quy định này giúp giảm bớt thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư trong việc tiếp cận bảo lãnh, đồng thời vẫn đảm bảo tính minh bạch và sự kiểm soát của cơ quan nhà nước đối với các dự án bất động sản. Điều này cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo sự ổn định và tin tưởng cho người mua nhà.

Xem thêm: hợp đồng thuê nhà ở

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

So với Thông tư 11/2022/TT-NHNN, Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã có những điều chỉnh quan trọng trong quy định về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư. Những thay đổi này nhằm cải thiện quy trình bảo lãnh, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả các bên liên quan trong việc thực hiện bảo lãnh nhà ở. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 1 của Thông tư 49/2024/TT-NHNN, trình tự thực hiện bảo lãnh đã được quy định rõ ràng qua các bước như sau:

Bước 1: Quyết định cấp bảo lãnh
Theo Thông tư 49/2024/TT-NHNN, ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ xem xét và thẩm định đề nghị cấp bảo lãnh từ phía chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng. Đây là bước đầu tiên và vẫn giữ nguyên quy định từ Thông tư 11/2022/TT-NHNN, tức là ngân hàng sẽ căn cứ vào hồ sơ và yêu cầu của chủ đầu tư để quyết định có cấp bảo lãnh hay không.

Bước 2: Ký thỏa thuận cấp bảo lãnh
Một điểm mới quan trọng trong Thông tư 49/2024/TT-NHNN là thay vì ký hợp đồng bảo lãnh như quy định trước đây, các bên sẽ ký một thỏa thuận cấp bảo lãnh. Thỏa thuận này có hiệu lực từ thời điểm ký cho đến khi mọi nghĩa vụ bảo lãnh của các thư bảo lãnh đối với bên mua nhà hết hiệu lực, hoặc đến khi các nghĩa vụ của chủ đầu tư với bên bảo lãnh hoàn thành (trừ khi có thỏa thuận chấm dứt trước thời hạn). Thỏa thuận này cần có đầy đủ các nội dung như pháp luật áp dụng, thông tin các bên tham gia bảo lãnh, số tiền bảo lãnh, phí bảo lãnh, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính và việc giải quyết tranh chấp. Đặc biệt, thỏa thuận còn yêu cầu bên bảo lãnh phải phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà trước thời hạn giao nhận nhà theo cam kết trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Bước 3: Phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh
Một quy định mới nữa được bổ sung trong Thông tư 49/2024/TT-NHNN là việc phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh. Sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh sẽ căn cứ vào thỏa thuận để phát hành văn bản cam kết cho chủ đầu tư. Văn bản này cam kết rằng bên bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua có nhu cầu và có bảo lãnh trong dự án. Văn bản cam kết có hiệu lực từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh theo cam kết trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực. Nội dung của văn bản cam kết cần bao gồm thông tin về các bên, dự án bảo lãnh, cam kết phát hành thư bảo lãnh và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua.

Bước 4: Phát hành thư bảo lãnh
Cuối cùng, sau khi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở được ký kết và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đã được xác định, chủ đầu tư sẽ gửi hợp đồng này cho bên bảo lãnh để yêu cầu phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà. Bên bảo lãnh, căn cứ vào hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh, sẽ phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.

Thông tư 49/2024/TT-NHNN với những sửa đổi, bổ sung này giúp quy trình bảo lãnh trở nên rõ ràng và minh bạch hơn, đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Các quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà mà còn giúp tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng trong quá trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Mời bạn xem thêm:

• Hồ sơ chăm sóc người khuyết tật đặc biệt nặng gồm những gì?
• Thủ tục xác định mức độ khuyết tật như thế nào?
• Hiểu như thế nào là người khuyết tật?

Câu hỏi thường gặp: