Tách thửa là gì?
Tách thửa là thủ tục cần thực hiện khi muốn chia một mảnh đất có diện tích lớn thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích bé hơn.
Để được tách thửa thì cần thoả các điều kiện sau:
- Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các thửa đất sau khi được tách đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đất chưa tách thửa có bán được không theo quy định?
Theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, tại khoản 1, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền đối với một phần thửa đất, người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền trước khi nộp hồ sơ.
Như vậy, theo quy định hiện hành, không có quy định cấm chuyển nhượng đất không đủ diện tích tách thửa. Tuy nhiên, đất không đủ diện tích tách thửa sẽ không thể thực hiện thủ tục cấp sổ và sang tên, đồng nghĩa với việc không thể chuyển nhượng hợp pháp.
Xem thêm: Thừa kế đất có phải đóng thuế không
Có bắt buộc phải tách thửa trước mới được chuyển nhượng không?
Theo Luật Đất đai 2013, để chuyển nhượng một phần đất trong diện tích cho người khác (không theo diện đồng sở hữu), người sử dụng đất phải thực hiện hai bước: tách thửa và sang tên cho người nhận chuyển nhượng. Cụ thể như sau:
Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thủ tục tách thửa đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng thực hiện như sau:
Bước 1: Người có nhu cầu tách thửa đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) cho Văn phòng đăng ký đất đai, bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Văn phòng đăng ký tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác thì tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo.
Bước 3: Văn phòng đăng ký tiến hành đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính và chuyển thông tin cho người sử dụng đất.
Bước 4: Sau khi nhận kết quả đo đạc, người sử dụng đất tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng hoặc UBND xã theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Bước 5: Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tiến hành nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên đối với phần quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Như vậy, khi tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bắt buộc phải hoàn thành thủ tục tách thửa và ra Giấy chứng nhận cho các thửa đất tách trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên. Việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được giải quyết đồng thời. Dựa trên kết quả đo đạc địa chính, người sử dụng đất có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bổ sung hợp đồng để sang tên trong thời gian nộp hồ sơ đề nghị giải quyết thủ tục tách thửa.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu năm 2024
- Các trường hợp không được tách thửa đất năm 2024
- Mua đất sổ chung có tách sổ được không theo quy định?
Câu hỏi thường gặp:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện mua bán, chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật;
Đất mua bán không được nằm trong diện tranh chấp đất đai;
Đất không nằm trong diện kê biên tài sản để thi hành án;
Đất tách thửa phải đảm bảo được diện tích sau khi tách thửa và kích thích của các cạnh phải đạt mức tối thiểu theo quy định pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ và có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
Sau khi hoàn tất đo đạc địa chính và có kết quả sẽ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
