Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với cá nhân, tổ chức

Quy định về kinh doanh bất động sản như thế nào?

Ngoài các hoạt động mua bán và cho thuê, kinh doanh bất động sản còn bao gồm việc cung cấp các dịch vụ chuyên môn như dịch vụ môi giới bất động sản. Đây là dịch vụ hỗ trợ khách hàng trong quá trình mua, bán hoặc thuê bất động sản, đóng vai trò là cầu nối giữa người mua và người bán, giúp các giao dịch diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản là một hình thức đầu tư nhằm mục đích thu lợi nhuận. Hoạt động này bao gồm việc đầu tư vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, cũng như quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản. Các nhà đầu tư có thể tham gia vào nhiều hình thức kinh doanh khác nhau như bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; và cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Ngoài ra, họ cũng có thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, hoặc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Một lĩnh vực khác không kém phần quan trọng trong hoạt động này là kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các dịch vụ như sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, và quản lý bất động sản.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được quy định như sau:

1. Công khai, minh bạch: Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện một cách rõ ràng, minh bạch. Các bên tham gia có quyền tự do thỏa thuận dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau thông qua các hợp đồng, và không được vi phạm các điều cấm của pháp luật.

2. Đáp ứng điều kiện theo quy định: Bất kỳ bất động sản hoặc dự án bất động sản nào được đưa vào kinh doanh đều phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

3. Kinh doanh ngoài phạm vi khu vực bảo vệ: Các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh bất động sản phải hoạt động ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ tạo ra khung pháp lý vững chắc cho hoạt động kinh doanh bất động sản, mà còn đảm bảo tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia, đồng thời tuân thủ các quy định về quốc phòng và an ninh.

Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với cá nhân, tổ chức

Kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần là việc mua bán nhà đất, mà còn bao gồm một loạt các hoạt động và dịch vụ liên quan, tất cả đều nhằm mục đích sinh lợi và tối ưu hóa giá trị của các tài sản bất động sản.

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản được quy định chi tiết như sau:

(1) Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã: Tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp này phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản, ngoại trừ các trường hợp được quy định tại khoản (3) và khoản (4). Đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ bất động sản, tổ chức và cá nhân phải thực hiện theo quy định tại khoản (5).

(2) Điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể:

   – Không được nằm trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo các bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

   – Phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu theo quy định.

   – Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, vốn chủ sở hữu phải đủ để phân bổ và đảm bảo tỷ lệ này cho từng dự án.

(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Những cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(4) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh: Đối với các tổ chức và cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua các bất động sản này với quy mô nhỏ, không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp cá nhân bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng, họ còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

(5) Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật và đáp ứng các điều kiện quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(6) Quy định chi tiết: Chính phủ sẽ quy định chi tiết các điểm b và c của khoản 2 Điều 9, cũng như việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo khoản 3 và khoản 4 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Những quy định trên nhằm tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra minh bạch, công khai và tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản.

>>>Xem thêm:hợp đồng chuyển giao công nghệ

06 đối tượng không bắt buộc thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư đầy tiềm năng, đòi hỏi sự cam kết và chiến lược kinh doanh chặt chẽ. Hoạt động này bao gồm việc đầu tư vốn để thực hiện các dự án xây dựng, mua lại, hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản với mục đích bán hoặc chuyển nhượng lại nhằm thu lợi nhuận. Các dự án xây dựng bất động sản thường đòi hỏi một lượng vốn đầu tư lớn, sự kiên nhẫn và kỹ năng quản lý dự án hiệu quả. Nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, chọn lựa vị trí thích hợp và đảm bảo rằng dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng tiềm năng.

Ngoài các đối tượng bắt buộc phải đáp ứng tất cả các điều kiện khi kinh doanh bất động sản như đã quy định, Nghị định 02/2022/NĐ-CP còn liệt kê 06 đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh bất động sản. Các đối tượng này bao gồm:

– Cơ quan, tổ chức bán tài sản do phá sản, giải thể: Các cơ quan, tổ chức thực hiện việc bán nhà, công trình xây dựng, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật không cần phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

– Cơ quan, tổ chức bán, chuyển nhượng tài sản công: Các cơ quan, tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật cũng được miễn yêu cầu này.

– Tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài: Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC) và công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) khi thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật cũng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán tài sản theo quyết định của Tòa án: Những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc bán nhà, công trình xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo cũng được miễn trừ.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu hợp pháp bất động sản: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, hoặc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cũng không cần phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng: Những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng bất động sản mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh cũng nằm trong danh sách này.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng 06 đối tượng trên không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ trong trường hợp việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản diễn ra với quy mô nhỏ và không thường xuyên. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản mà không phải chịu gánh nặng thủ tục hành chính khi các hoạt động kinh doanh của họ không mang tính chất quy mô lớn hay thường xuyên.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản
• Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản năm 2024
• Cán bộ có được mở công ty bất động sản không?

Câu hỏi thường gặp